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Downtown Doral, un desarrollo de Codina Partners, trae un aire citadino a los suburbios

Posted on Monday, April 13th, 2015.

Publicado el viernes 10 de enero de 2014.

En los suburbios occidentales del condado de Miami-Dade, se está dando forma a un nuevo centro urbano sofisticado, que incluye varias torres de condominios de alta gama, casas, departamentos, edificios de oficinas, negocios, restaurantes, una escuela pública, un parque con un pabellón público y un centro gubernamental.

Downtown Doral, un complejo edilicio multifuncional de 120 acres propiedad de Codina Partners, tiene como propósito brindarle a la vida laboral e industrial de Doral la calidez de un pueblo.

Armando Codina, presidente ejecutivo de Codina Partners, explicó que el objetivo es crear una comunidad para “vivir, trabajar, aprender y jugar”, donde las familias puedan disfrutar de los beneficios de la vida urbana, sin pagar por sus viviendas los montos que se pagan en otros barrios cerrados de Miami-Dade.

“No se trata de un proyecto, se trata de un ciudad”, dijo Codina en una sala de conferencias del centro de ventas de Downtown Doral. La comunidad se extiende desde la avenida 87 hasta la avenida 79, y desde la calle 54 hasta el complejo Trump National Doral Miami. Codina anunció que el proyecto será construido en fases, la mayoría de las cuales se completarán en cinco años.

Downtown Doral, un proyecto de más de mil millones de dólares, es la inversión más grande que Codina Partners haya hecho. También es el primer proyecto completo que Codina emprende junto a su hija Ana-Marie Codina Barlick, de 37 años, quien fue nombrada el pasado viernes como directora ejecutiva de la compañía.

Codina, de 67 años, es un desarrollista pionero del sur de Florida mejor conocido por sus oficinas suburbanas y parques industriales, que ha contribuido mucho al cambio de Miami-Dade a lo largo de varias décadas. Se aventuró en lo que ahora es Doral, unos 30 años atrás cuando construyó Beacon Centre. En el año 2006, fusionó su compañía anterior, Codina Group, con Florida East Coast Industries, y vendió esa compañía en el año 2007 a Fortress Investment Group, con sede en Nueva York.

Conservó solo la propiedad de Downtown Doral.

El asesor de bienes raíces Jack McCabe señala a Codina como, “uno de los desarrollistas más conocidos e importantes en Florida”.

“No cabe duda de que éste va a ser un gran beneficio para Doral”, dijo McCabe, director ejecutivo de McCabe Research & Consulting, en Deerfield Beach. Downtown Doral, el resultado de varios años de planificación, se terminará en medio de un frenesí de construcciones residenciales nuevas en el sur de Florida. A medida que los valores de los bienes raíces siguen aumentando y los desarrollistas se apresuran a crear nuevos proyectos para introducir al mercado, la recesión y el reciente colapso en el mercado de bienes raíces resultarán solo recuerdos distantes.

“Sin duda, en los últimos 18 meses la confianza de los constructores y desarrollistas se ha visto afianzada”, dijo McCabe. “Los desarrollistas esperan que las condiciones positivas del mercado continúen por lo menos de cinco a siete años más, y existen varios complejos edilicios grandes con miles de nuevas unidades, hay alrededor de 175 proyectos de condominios nuevos con más de 24.000 unidades en el sur de Florida”, añadió el asesor.

La mayoría de estos proyectos nuevos están ubicados al este de la ruta interestatal 95, cerca del océano o en el centro de Miami. Se han anunciado solo algunos proyectos para los suburbios, dijo Peter Zalewski, director de Condo Vultures LLC, una consultora de bienes raíces.

La clave de Downtown Doral serán sus 2.840 viviendas de lujo, en su mayoría condominios, más de 2.100, distribuidos entre 8 o 9 torres, cada una de hasta 20 pisos. Además, el proyecto contará con tres edificios de departamentos con 454 unidades para alquilar, más 90 casas.

“Doral jamás ha visto algo así”, dijo Codina. Los residentes también dispondrán de comodidades a poca distancia como la cancha de golf del complejo Trump National Doral Miami.

Codina, quien en el pasado ha evitado proyectos de condominios, trajo a Oswaldo Betancourt en septiembre como vicepresidente ejecutivo de desarrollo y construcción para supervisar el complejo edilicio de condominios de Downtown Doral. Previamente, Betancourt había sido vicepresidente de la división de condominios de Related Group.

Para la primera y segunda torre, Codina Partners contrató a Charles Sieger, el reconocido arquitecto de Miami y a José Suarez de Sieger Suarez Architectural Partnership, quien diseñó proyectos de alta gama para la empresa Related Group como el Apogee, el Murano en Portofino, el Murano Grande en Miami Beach y el St. Regis Resort & Residences de Bal Harbour. La diseñadora Adriana Hoyos está creando interiores lujosos, y hay unidades disponibles y listas para mudarse, completas con pisos, cocinas y baños.

Se abrieron las ventas previas a la construcción para la primera torre a principios del corriente mes. El inicio de la construcción está programado en 6 meses y se espera que termine a finales del 2015.

Anunció Betancourt que los condominios van desde 200.000 dólares los de un dormitorio a 600.000 dólares por una unidad de tres dormitorios con sala de estar, y 800.000 dólares por un penthouse. Los condominios de alta gama están pensados para competir con torres ubicadas en zonas urbanas como Brickell Corridor, pero por precios menores. Betancourt explicó que una unidad que cuesta 370 dólares por pie cuadrado en Downtown Doral puede costar entre 550 y 600 dólares por pie cuadrado en Brickell. “Si un desarrollista logra obtener más de 350 dólares por metro cuadrado en Doral, provocará un boom en el desarrollo de condominios en Doral”, dijo Zalewski.

Doral, un área industrial de suburbios al oeste del Aeropuerto Internacional de Miami, ha atraído muchas personas de Venezuela y de otros lugares de América Latina. Los analistas dicen que los precios razonables serán clave para aquellos posibles compradores, o para otros compradores locales que deseen vivir cerca de su trabajo o de su familia en Doral.

“Los precios de venta al público serán muy importantes”, dijo McCabe. “Tendrán que tener precios que resulten razonables para la clase trabajadora y clase media de Florida”.

Sin duda, el volumen de trabajadores diurnos en Doral es enorme, son más de 150.000 y se siguen incrementando, según reportes de la ciudad. Doral es la sede de grandes compañías como Univision, Carnival Cruise Lines, Federal Reserva Bank of Miami, U.S. Southern Command y Blue Cross Blue Shield of Florida, como también del Miami Herald. Es la región número uno del mercado de oficinas y depósitos, según David Dabby, analista de bienes raíces y director de Dabby Group Advisors en Coral Gables.

Sin embargo, la ciudad tiene una población de solo 46.000 habitantes, y la oferta de viviendas es algo limitada. Aunque otros proyectos residenciales se han planeado o se encuentran en construcción, el de Codina Partners es lejos el más ambicioso.

“En general, el área de Doral está dominada por casas de familia simples y unidades en alquiler antiguas”, dijo Zalewski. “En su mayoría se trata del comienzo de construcciones de condominios y casas que resultan rentables y le permiten a la gente introducirse en el mercado porque la economía es muy fuerte aquí”.

Entre otros proyectos en marcha se encuentran dos de Related Group para alquiler: Doral View Apartments, un proyecto de 14 edificios de 3 pisos con 360 unidades con jardín, y CityPlace Apartments, contiguo a CityPlace Doral, el cual tendrá más de 330.000 pies cuadrados de unidades para la venta al público.

Gracias a su ubicación céntrica, Dabby dijo que espera que Downtown Doral “cuente con la demanda para ocupar su porción residencial”. “La gente no quiere manejar; estarán contentos de vivir cerca de su lugar de trabajo”, añadió. “Mientras se mantenga un precio razonable, va a resultar un proyecto ganador”, dijo Dabby.

Hasta el momento, se han reservado 42 condominios en la primera torre. Betancour dijo que los desarrollistas exigen un depósito del 20 por ciento al momento de firmar el contrato, un 20 por ciento al comenzar la construcción, un 10 por ciento al finalizar la estructura, y el 50 por ciento al término de la construcción. Los condominios se están promocionando tanto de manera local como a través de Latinoamérica, incluyendo Venezuela, Brasil, México y Argentina.

Ingrid Sanchez, agente de bienes raíces en Keyes Co. en Doral, ha vendido hasta el momento 15 condominios, todos a venezolanos, quienes dijo que se vieron atraídos por el alcance del proyecto, el entretenimiento, los restaurantes, la escuela y también el precio.

“Es un nuevo producto en Doral”, dijo Sanchez. “Es completamente distinto de lo que hemos visto antes”, añadió.

Para la tercera torre, se ha seleccionado como diseñador al arquitecto uruguayo Carlos Ott, quien diseñó las torres de alta gama Jade Beach y Jade Ocean en Sunny Isles Beach.

Los desarrollistas de Downtown Doral tienen como objetivo la construcción de edificios de condominios que sean únicos y distintos entre sí, “orgánicos y no cortados por el mismo cuchillo”, dijo Codina Barlick, quien lidera el proyecto. En vez de nombrar las torres, los desarrollistas han optado por usar direcciones como 5252 Paseo para el primer edificio de condominios.

También se están promocionando casas de dos, tres y cuatro dormitorios. Codina Barlick dijo que hasta la fecha se han reservado 30 casas que cuestan entre 400.000 y un millón de dólares.

El origen de Downtown Doral es el antiguo Koger Office Park, una serie de 32 edificios bajos de oficinas construidos en la década del 70, que eran en su mayoría hogares de residencia de los empleados del gobierno.

Explicó Codina que su desarrollador original, Ira Koger, construyó proyectos como Real Estate Investment Trusts, o REITs por todo el país, utilizando el mismo modelo: a través de la compra de terrenos en el medio de la nada y la construcción de edificios de oficinas baratos, con el objetivo de ser la oferta más económica para empleados del gobierno.

Este método funcionó hasta el 11 de septiembre del 2001. Tras los atentados terroristas, el gobierno de Estados Unidos decidió que no convenía que sus empleados estuvieran concentrados en un mismo lugar, ya que serían un blanco fácil.

“La combinación de edificios decrépitos y la mudanza de los empleados del gobierno creó una oportunidad” para comprar terrenos, dijo Codina, a quien JP Morgan le ofreció la oportunidad de ser socio capitalista y desarrollador en jefe de un proyecto conjunto para remodelar la propiedad.

El desarrollo de la ciudad de Doral, cuya incorporación como ciudad en el 2003 había sido apoyada por Codina, constituyó otro factor especial que tuvo lugar al mismo tiempo y que impulsó la visión de Codina del proyecto.

La ciudad, según Codina, estaba llena de trabajadores de jornada completa que debían viajar a su trabajo. Codina sabía que éstos necesitarían más lugares para comer, comprar y vivir.

“Si comparamos el crecimiento en el condado de Dade, ningún otro lugar ha crecido tanto como Doral”, dijo Codina. “A mi modo de ver, era pan comido”, añadió.

En Doral, así como en muchas otras ciudades de Miami-Dade recién constituidas y en expansión, ha faltado planificación. La delimitación de zonas es caótica. Además, Codina dijo que al sector le falta una zona céntrica.

Espera que su proyecto transforme la situación. “Para mí, esta no era solo un área que había crecido mucho, Doral necesitaba un centro”, dijo Codina. “Doral necesitaba un núcleo”.

Se está construyendo una nueva avenida principal, pensada para ser el destino urbano para pasear, comprar y comer. Cuenta con más de 50 negocios de venta al público, a lo largo de 180.000 metros cuadrados. Se incluirán al menos 20 restaurantes en el área céntrica, la que tendrá un aspecto parecido a Miracle Mile en Coral Gables. Codina Partners se asociará con Lennar Corp. para llevar a cabo el componente de los negocios minoristas y restaurantes, y se espera que la primera fase, que representa 80.000 pies cuadrados y cuenta con un presupuesto de 30 millones de dólares, se realice en el primer trimestre del 2014.

Hasta el momento, los socios han dicho que tienen contratos con cadenas de restaurantes como Novecento, Royal Pig Pub y Zona Fresca.

Además, Downtown Doral cuenta con más de 1 millón de pies cuadrados de espacio para oficinas distribuidos en 4 edificios nuevos, el primero de los cuales se completó en el 2010. Codina dijo que cuatro de los edificios de Koger seguirán en pie.

Codina Partners está redistribuyendo las calles para que Downtown Doral tenga un aire más urbano y apropiado para los peatones. Por ejemplo, la calle NW 53 que era una autopista ajetreada de cuatro carriles se ha transformado en una calle de dos carriles con un sendero para bicicletas, veredas y estacionamiento en paralelo.

Para el plan maestro de Downtown Doral, sus desarrollistas contrataron a los arquitectos y proyectistas Richard Flierl y Elizabeth Plater-Zyberk, de Duany PLater-Zyberk & Co.

Codina Partners ha construido un centro gubernamental para la ciudad de Doral, por el cual la ciudad pagó 20 millones de dólares entre terreno y construcción. Afuera del edificio, veredas rosas, anchas y de concreto se encuentran frente a un parque donde se ha instalado una escultura de arte público de 1 millón de dólares, diseñada por la artista prominente Michele Oka Doner.

Codina Barlick la llama “la marca distintiva de Doral”.

Oka Doner dijo que el pabellón abierto, de acero y concreto tardó 3 años en construirse. Codina le pidió que creara el alma y corazón de su nueva comunidad. “Mi idea era crear algo que fuese característico en un espacio rodeado de cromo y vidrio”, dijo Oka Doner.

“Le dije a Armando que Doral no tenía que ser un suburbio de Miami”, añadió. “Creo que Downtown Doral puede ser una puerta al parque nacional de los Everglades, por eso esta es una pieza que está conectada con las fuerzas de la naturaleza”, dijo la artista.

El parque de 3 acres, con el pabellón, también incluye un patio de juegos y bancos diseñados por Oka Doner. Dijo Codina que la ciudad requería que sus desarrollistas gastaran 50.000 dólares en el pabellón; sin embargo, terminaron gastando 1 millón de dólares en el parque, más 1 millón más por la obra de arte.

“Queríamos que fuese una declaración y una de las anclas del proyecto”, dijo Codina Barlick. “Entonces utilizamos solo madera reciclada y reutilizable para el patio de juegos”.

El arte público adicional también es un componente clave de Downtown Doral. La avenida principal se encontrará flaqueada por dos esculturas de 30 pies de altura, de metal y hechas a pedido por un artista independiente, cuyo nombre no se ha revelado aún. Cerca, En las proximidades también se construirá un una escuela primaria que dependerá del distrito escolar de Miami-Dade.

En cuanto a los futuros residentes de Downtown Doral, Codina dijo “quiero gente real, que quiera mandar a sus hijos a la escuela”. “Queremos una ciudad real y queremos incluir al mercado local”, explicó Codina.

Bettina Rodriguez Aguilera, concejal de Doral, dijo que Downtown Doral es justo lo que la ciudad necesita.

“Definitivamente le doy la bienvenida a la perspectiva de usos múltiples que este proyecto le brinda a la ciudad, porque crea una comunidad, y creo que eso es lo que los residentes quieren…”, dijo la concejal. “Es lo que le falta a Doral y Downtown Doral llena ese vacío”, añadió.

Codina explicó que aunque algunas partes de la construcción están en proceso, otros elementos del complejo edilicio deberán esperar a que caduquen los contratos de alquiler, de modo que se pueda demoler los edificios de oficinas y así dar lugar a nuevas estructuras. “Demolemos lo más rápido que podemos”, dijo Codina.

Codina, un cubano de perfil alto y un líder cívico, se asoció en un momento con Jeb Bush para desarrollar en conjunto el club lujoso Deering Bay Yacht and Country Club. Codina es miembro del concejo de administración de Foundation for Advancement in the Arts/Young Arts, presidente de Town Square Neighborhood Development Corp. y presidente emérito de la junta de miembros del concejo de administración de la Universidad Internacional de Florida. Junto con el difunto Alvah Chapman, presidente de la compañía de medios Knight Ridder, cofundaron la sociedad Community Partnership for the Homeless, que ahora se llama Chapman Partnership. En la actualidad, Codina se encuentra en la Junta directiva de The Home Depot, y en el pasado estaba en las juntas directivas de General Motors y de AMR Corp., la empresa matriz de American Airlines.

Si bien Downtown Doral ya es un proyecto masivo, el proyecto final puede terminar siendo aún mayor que la visión actual.

Justo al sur de la propiedad de 120 acres de Downtown Doral está Great White Course, una cancha de golf que cuenta con un terreno de 125 acres, cuyo dueño en la actualidad es el gobierno de Singapur, quien adquirió la cancha hace dos años a través de un fondo de inversión insolvente. El gobierno de Singapur había sido el principal prestamista de un fondo de inversión que poseía varios complejos en todo Estados Unidos. Codina Barlick explicó que el fondo de inversión quedó en bancarrota y Singapur se adueñó de Great White Course. El saldo del Doral Golf Resort se vendió a Trump Organization, y el complejo Trump National Doral Miami le alquila en la actualidad la cancha Great White Course a Singapur, dijo Codina Barlick.

Se espera que la cancha de golf, ubicada al frente de la avenida 87, en diagonal al actual Trump National Doral Miami y contigua a Downtown Doral, esté disponible para ofertas a principios del año que viene. La propiedad viene con derechos a la construcción de residencias, oficinas y negocios minoristas, similar a Downtown Doral.

“Somos el comprador lógico, y haremos ofertas de forma activa”, dijo Codina.

Si Codina Partners tiene éxito, su proyecto de Downtown Doral alcanzaría más del doble de su tamaño actual.

“Todos en el negocio de los bienes raíces tienen mucho respeto por el Sr. Codina. Investiga mucho por su lado, y obviamente tiene la confianza en sí mismo para realizar este proyecto de gran escala”, dijo McCabe. “Mi expectativa para los próximos tres a cinco años es que va a ser un proyecto muy exitoso”.

Fuente: http://www.miamiherald.com/2013/12/15/3817060/downtown-doral-a-codina-partners.html

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